Meer kansen op de woningmarkt

MB Makelaars – nieuws – Breda, 19 oktober 2022

Meer kansen op de woningmarkt

Derde kwartaal 2022, meer woningen beschikbaar en een daling in de verkoopprijzen.

prijsontwikkeling woningen 

De woningmarkt koelt af, meer woningen komen beschikbaar en de prijzen zijn het derde kwartaal in 2022 iets gedaald. Dit blijkt uit recent gepubliceerde cijfers van de NVM.

Het aantal beschikbare woningen is met een toename van maar liefst 80% enorm gestegen ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden.

Het toegenomen aanbod en een daling van de prijzen in het derde kwartaal van 2022 zorgen ervoor dat er meer keuze en ruimte is voor kopers. Ook kunnen kijkers meer de tijd nemen en vaak een woning 2 keer bekijken, iets wat vorig jaar nog een unicum was. Dit zijn gemiddelden, wij bij MB Makelaars zien dat de leuke huizen, gewilde huizen die helemaal ‘af’ zijn of op een toplocatie zijn gelegen in Breda, nog steeds veel animo en ook overbiedingen genereren.

De gemiddelde verkoopprijs van woningen in het 3e kwartaal van 2022 bedroeg € 425.000,-. Dit betekent een daling van 5,8% ten opzichte van het 2e kwartaal in 2022.

Ondanks de recente waardedaling is er ten opzichte van dezelfde periode in 2021 nog steeds een waardestijging van 2%. Dit is aanmerkelijk minder dan de waardestijging van ca. 20% die we in dezelfde periode zagen tussen 2020 en 2021.

Het aantal verkochte woningen blijft het goed doen met een aantal van 133.000 verkopen op jaarbasis.

Aanbod woningen

Ondanks de wat rustigere markt zien we dat nog steeds 64% van de verkochte woningen boven de vraagprijs is verkocht in het 3e kwartaal. Waar we vorig jaar soms 30 kijkers bij een woning hadden en 10 biedingen, zijn het nu 10 kijkers en 3 biedingen. Om het huis echter te krijgen is het vaak nog steeds nodig om te overbieden. De mate van overbieden is met gemiddeld 3% eveneens gestegen, bieders blijven in de buurt van de vraagprijs. De vraagprijs is daarmee ook belangrijker geworden. In 2020 bij een geheel gemoderniseerde jaren ’30 woning hartje Ginneken maakte de vraagprijs eigenlijk niet zoveel uit, laag inzetten en veel kijkers rondleiden was het devies. Er leek geen maat aan overbieden. Veel kijkers en veel biedingen genereren met als klapstuk de befaamde deadline leverde steevast de hoogste prijs op. Bieders nu blijven bij de vraagprijs in de buurt, makelaar moeten wat dat betreft veel beter hun best doen voor de correcte vraagprijs.

Dit is wat de NVM vorige week te zeggen had over de recente verandering in de woningmarkt; 

Lana Gerssen, waarnemend NVM-voorzitter, vakgroepvoorzitter Wonen en makelaar: “De cijfers van het derde kwartaal 2022 wijzen erop dat de extreem verhitte markt van de afgelopen 1,5 jaar een keerpunt heeft bereikt. Daarbij is de prijsdaling die we nu van kwartaal op kwartaal hebben gemeten relatief bescheiden, afgezet tegen de extreme prijsstijgingen van de afgelopen kwartalen.
Toch zijn we nog ver verwijderd van een normale markt. Daarvoor is het aanbod, zowel in aantal als soorten woningen, nog zeker niet toereikend. De invloed van de gestegen hypotheekrente, de torenhoge energiekosten en inflatie halen wel de gekte uit de markt. We zien, gegeven de grote regionale verschillen, dat het groeiende woningaanbod en een daling van de gemiddelde verkoopprijs de koopwoningmarkt wat vriendelijker maakt. De keuzemogelijkheden voor kopers nemen toe met meer aanbod op de markt. Dat kan ook de starter op de woningmarkt helpen. De markt komt nu duidelijk in beweging en in deze veranderende markt is een professionele ondersteuning bij verkoop of aankoop juist van belang. Onze aankoopmakelaars en verkoopmakelaars kunnen hier hun waarde voor kopers en verkopers bewijzen.”

Lana Gerssen vervolgt: “Het aanbod op de woningmarkt groeit weliswaar maar dat doet het aantal huishoudens en daarmee de woningvraag ook. Met een actueel tekort van meer dan 300.000 woningen, moeten onze makelaars nog te veel nee verkopen. Als we dat kunnen oplossen, komen kopers en verkopers in beweging.”

Chris van Zantwijk, vicevoorzitter NVM vakgroep Wonen en makelaar: “Ook de ontwikkeling van de nieuwbouwopgave wordt niet gehaald terwijl de vraag duidelijk bestaat. Op nieuwbouw komt steeds meer financiële druk te staan door de oplopende hypotheekrente, sterk gestegen grond- en bouwkosten en de gevolgen van de regulering van het middensegment huur. Daarmee zijn de aantallen, de soorten woningen en de prijzen niet in lijn met wat kopers zoeken en zich kunnen en willen veroorloven.

Het is wrang te constateren dat nieuwbouw een duidelijke bijdrage aan verduurzaming kan leveren maar de hoge prijs van nieuwbouwwoningen dat in de weg staat. We zien de bouw van appartementen in steden. Deze appartementen worden kleiner om ze nog betaalbaar te houden. De vraag van de nieuwbouwkoper gaat echter vooral uit naar eengezinswoningen, maar die zijn voor een groeiende groep onbetaalbaar. Ik maak me hier zorgen over. Alleen met méér ontwikkelvrijheid komen we eruit en zorgen we met elkaar voor een betere doorstroming.”

Chris van Zantwijk licht dat toe: “Gegeven de inflatie, de energieprijzen en de focus op verduurzaming kunnen we met nieuwbouw een wereld winnen. Dat krijgen we alleen op gang met een marktbrede en overheidsbrede aanpak. Door regionale en lokale marktkennis van alle betrokken partijen te bundelen en te vertalen naar nieuwbouw op maat voorzien we in een duurzaam aanbod.”

Bestaande woningbouw transacties

  • NVM-makelaars verkochten in het derde kwartaal van 2022 bijna 32.500 woningen. Ten opzichte van het tweede kwartaal 2022 is dit een min van 10%. Dit is een bekend seizoenseffect van de zomervakantie waarin minder huizen worden verkocht.
  • De transactieprijs komt in het derde kwartaal van 2022 uit op 425.000 euro, een stijging op jaarbasis van 2%. In het tweede kwartaal 2022 was deze 11% op jaarbasis.
  • Vergeleken met het tweede kwartaal 2022 ligt de transactieprijs 5,8% lager in het derde kwartaal van 2022. Dit is op kwartaalbasis de grootste ooit gemeten daling.
  • Het aantal woningen in aanbod is in het derde kwartaal op kwartaalbasis flink toegenomen met 22% naar ruim 30.000 woningen.
  • De prijs van tussenwoningen en hoekwoningen daalde op kwartaalbasis 6,4%. De transactieprijs van een tussenwoning komt daarmee uit op 376.000 euro en voor een hoekwoning is dat 405.000 euro.
  • De 2-onder-1-kap woningen noteren met een min van 5,7% ten opzichte van het tweede kwartaal een prijs van 458.000 euro. De prijs van appartementen ging in een kwartaal tijd met een min van 5,9% naar 356.000 euro. Vrijstaande woningen daalden met 3,9% op kwartaalbasis naar gemiddeld 637.000 euro. Vergeleken met een jaar geleden stegen de transactieprijzen van tussenwoningen met 2,4%, hoekwoningen +3,5%, 2-onder-1-kap woningen +2%, appartementen +1,4% en vrijstaande woningen +1,1%.
  • Van de woningen werd 64% boven de vraagprijs verkocht. Een jaar geleden was dit 81%.
  • Het verschil tussen de uiteindelijke vraag- en verkoopprijs is afgenomen. De afgelopen jaren werd gemiddeld steeds meer betaald dan de vraagprijs. Dat geldt ook in het derde kwartaal 2022 met een plus van 3%. In het tweede kwartaal was dit 7,8%.
  • Het duurt in het derde kwartaal 2022 gemiddeld niet meer dan 27 dagen voor een woning is verkocht, 4 dagen langer dan in het tweede kwartaal 2022. 

Huidig aanbod bestaande bouw

  • Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,8 in het derde kwartaal van 2022 weer iets ruimer geworden. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft. Voor een evenwichtige woningmarkt met voldoende keuze moet de krapte-indicator boven 5 liggen.
  • Aan het eind van het derde kwartaal 2022 stonden ruim 30.000 woningen te koop. Dat is ruim 22% meer vergeleken met het tweede kwartaal 2022. Ten opzichte van een jaar geleden is het ruim 80% meer; toen stonden bijna 17.000 woningen te koop.
  • Het aantal woningen in aanbod groeit ten opzichte van een jaar geleden voor alle typen. Hoekwoningen noteren met +98% de hoogste stijging. Het aanbod tussenwoningen plust met 93% en het aanbod 2-onder-1-kap-woningen stijgt met +94%. Het aanbod appartementen neemt toe met 75%. Van vrijstaande woningen stijgt het aanbod met 61%.
  • De gemiddelde vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op 503.000 euro. Dat is 8,3% hoger dan een jaar eerder en 1,2% hoger op kwartaalbasis.
  • De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen te koop staat, is nu 48 dagen. Dat is 5 dagen langer dan in het derde kwartaal 2021 en 16 dagen langer dan in het tweede kwartaal 2022.
  • Ongeveer 73% van alle te koop staande woningen per eind derde kwartaal 2022 staat korter dan een kwartaal te koop.

Nieuwbouwwoningen

NVM-makelaars verkochten in het derde kwartaal 2022 5.200 nieuwbouwwoningen en bouwkavels. Dit is een forse daling van 33% vergeleken met een jaar eerder.

  • Over een periode van 4 kwartalen verkochten NVM-makelaars ongeveer 25.000 nieuwbouwwoningen en bouwkavels.
  • In het derde kwartaal 2022 kwamen ruim 8.200 nieuwbouwwoningen en kavels op de markt. Dit is 8% hoger dan een jaar eerder.
  • De gemiddelde prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met 8% toegenomen tot gemiddeld 496.000 euro in het derde kwartaal 2022. Bijna 50% van de nieuwbouw is 500.000 euro of duurder.

Martijn Braat van MB Makelaars in Breda ziet ook duidelijk een afkoeling van de woningmarkt, eigenlijk al sinds mei. Als makelaar sta je er middenin en merk je elke reactie van de markt meteen. Rentestijgingen, hogere gasprijzen en met name aankondigingen hiertoe in de media, zorgt voor een directe reactie van kopers.

Een afkoeling op de woningmarkt zoals we nu merken is misschien ook niet zo erg. De afgelopen jaren was het soms echt een gekkenhuis in Breda en omgeving. Een woning kopen is niet niks en doe je misschien maar 1 of 2 keer in je leven. Het is goed dat kopers nu meer keuze hebben, meer tijd om over een woning na te denken en de woning tegen een meer marktconforme prijs kunnen aankopen.

Of het bij een afkoeling blijft of dat we een daling gaan zien zoals na 2008 blijft uiteraard gissen.

Martijn Braat van MB Makelaars neigt naar de eerste. De redenen zijn onder andere dat de oorlog in Oekraïne, met als gevolg inflatie en hogere rentetarieven, uiteraard ook eindig is, de rente historisch gezien nog steeds laag is, er is nog steeds veel te weinig aanbod in verhouding tot het aantal zoekers, Breda is ‘hot’ onder huizenzoekers uit heel Nederland en de dure nieuwbouw trekt de huizenprijs van bestaande woningen omhoog. Misschien dat prijzen nog iets gaan dalen, maar een waardedaling van maar liefst 25% zoals we tussen 2008 en 2013 hebben gezien, lijkt nu niet aan de orde.

MB Makelaars – nieuws – Breda, 19 oktober 2022