MB Makelaars – nieuws – Breda 02-09-2022
De eigen woning in box 3. Wat zijn de consequenties?
Zowel De Nederlandsche Bank (DNB) als het Internationaal Monetair Fonds (IMF) pleiten ervoor de eigen woning fiscaal van box 1 (inkomen) naar box 3 (vermogen) te verplaatsen. Wat betekent dit in de praktijk en wat gaat u als huiseigenaar hiervan merken?
Momenteel zijn er diverse fiscale voordelen voor huizenbezitters zoals de hypotheekrenteaftrek, belastingvrij schenken van ouders aan kinderen of de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters waar we het recent over hadden.
Zowel De Nederlandsche Bank (DNB) als het Internationaal Monetair Fonds (IMF) vinden dat dit tot onaanvaardbare risico’s leidt. Als er fors wordt geleend immers, moet er ook fors worden afgelost. Hierbij komen veel mensen in de problemen als er in de privésfeer (bijvoorbeeld een scheiding) of beroepsmatig (verliezen van je baan) zaken veranderen die de financiële draagkracht aantasten.
Beperken fiscale voordelen eigen woning
De Nederlandsche Bank stelt voor om de fiscale voordelen voor huizenbezitters te beperken. De woning zou daarom moeten verhuizen naar box 3 (sparen en beleggen).
Wat betekent dit?
De eigen woning valt nu in box 1 waardoor er een extra heffing is (eigenwoningforfait) en een aftrekpost (hypotheekrente).
Als de eigen woning naar box 3 gaat, wordt de (over)waarde van je huis als eigen vermogen gezien waarover vermogensbelasting betaald gaat worden. De hypotheekrenteaftrek vervalt dan, maar je mag wel de hypotheekschuld van de woningwaarde aftrekken. De waarde van de woning minus de hypotheekschuld wordt aldus belast en wel met een schijvenstelsel.
Over de eerste € 50.000,- wordt geen belasting betaald.
Van € 50.000,- tot € 100.000,- geldt er een tarief van 0.59%.
Van € 100.000,- tot € 1.000.000,- wordt er € 1.4% belasting betaald en boven het miljoen geldt een tarief van € 1.76%.
Per saldo zullen huizenbezitters hierdoor meer belasting gaan betalen. De Nederlandsche Bank stelt vervolgens wel voor om het tarief van de inkomstenbelasting ietwat te verlagen, als pleister op de wonde.
Wrange is wel dat huiseigenaren die erg hun best hebben gedaan om veel af te lossen, het meeste zullen merken van de maatregelen. Immers mag je de hypotheekschuld van de woningwaarde aftrekken als heffingsgrondslag. Vermoedelijk zal de WOZ-waarde als woningwaarde gaan gelden. Leuke casus lijkt me als de hypotheekschuld hoger is dan de WOZ-waarde, krijgen we dan geld terug ….
Ontwikkeling huizenprijzen
De WOZ-waarde volgt (met een jaar vertraging) de ontwikkeling van de huizenprijzen. Als de huizenprijzen verder stijgen, neemt de overwaarde toe en zal er in de nieuwe plannen dus ook meer belasting moeten worden betaald. Naast de ontwikkeling van de huizenprijzen is ook de hoogte van de hypotheekrente van invloed op de consequenties van de voorgestelde maatregelen. Hoe hoger de hypotheekrente is, hoe meer je nu kan aftrekken. Dit maakt een eventuele overstap naar box 3 financieel nog onaantrekkelijker.
Rekenvoorbeeld
De woning is een paar jaar geleden aangekocht voor € 400.000,-. Destijds volledig gefinancierd. Inmiddels na een paar jaar waardestijging is de woning € 500.00,- waard. Van het oorspronkelijk hypotheekbedrag van € 400.000,- is er € 200.000,- afgelost, restschuld € 200.000,-.
Bij een woning in box 1:
Het eigenwoningforfait bedraagt € 2.250,-. (dit is 0.45% van de WOZ-waarde, stel € 500.000,-)
Betaalde hypotheekrente: € 4.000,- (stel 2% over € 200.000,-).
Het verschil van € 1.750,- is aftrekbaar van het inkomen. Bij een belastingpercentage van 43% is dit € 752,50.
Bij de woning in box 3:
De woning is inmiddels € 500.000,- waard geworden. Het restbedrag in de hypotheek van € 200.000,- mag je hiervan aftrekken. De heffingsgrondslag is aldus € 300.000.-. Tot € 50.000 geldt een vrijstelling. Van € 50.000,- tot € 100.000,- wordt belast met 0.59% (= € 295,-), voor het resterende bedrag van € 200.000,- is het tarief 1.4% (€ 2.800,-). Totaal komt dit op € 3.095.-.
In de eerste situatie is er een voordeel van € 752,50,-, bij situatie twee moet er € 3.095,- worden betaald.
Uiteraard zijn het allemaal nog maar plannen en is het onzeker of het daadwerkelijk wordt ingevoerd. Financieel voordelig zal het voor het gros van de woningbezitters in ieder geval niet worden.
MB Makelaars – nieuws – Breda 02-09-2022
