MB Makelaars – vastgoednieuws – Breda – 22-11-2022
Verhuurde woning zwaarder belast
De afgelopen jaren hebben we in de Bredase makelaardij gezien dat er heel veel, met name kleine beleggers, woningen kochten in Breda om deze daarna te gaan verhuren. Met name kleine beleggers, mensen die hard hebben gewerkt, wat gespaard en zo dachten een veilige investering te kunnen doen met het spaargeld. Vaak gingen het om appartementen in de stad, woningen die courant zijn en goed verhuurbaar.
Tot 1 januari 2021, het moment dat de overdrachtsbelasting voor investeerders van 2% naar 8% ging, was soms zelfs 100% van de kijkers belegger. Nu de overdrachtsbelasting inmiddels 8% is geworden, en vanaf 1 januari 2023 naar 10.4% gaat, is dit percentage enorm geslonken en zijn er veel meer kansen voor starters op de woningmarkt in Breda.
Waar vastgoed een goede investering leek voor al die kleine beleggers, moet dat met de nieuwe belastingplannen die het kabinet heeft gelanceerd voor 2023 wellicht weer worden herzien.
De zogenaamde leegwaarderatio, waarbij beleggers een aanzienlijke correctie op de waarde van de portefeuille konden toepassen, gaat op de schop. De leegwaarderatio gaat vanaf 2023 fors omhoog en daarmee ook de waarde van het verhuurde onroerend goed.
| Verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde |
Huidige leegwaarderatio | Nieuwe leegwaarderatio | |
| Meer dan | Minder dan | ||
| 0% | 1% | 45% | 73% |
| 1% | 2% | 51% | 79% |
| 2% | 3% | 56% | 84% |
| 3% | 4% | 62% | 90% |
| 4% | 5% | 67% | 95% |
| 5% | 6% | 73% | 100% |
| 6% | 7% | 78% | 100% |
| 7% | – | 85% | 100% |
Met name kleine particuliere verhuurders zullen deze nieuwe maatregel in de portemonnee gaan voelen. De waarde van de verhuurde woning die in box 3 wordt belast zal met de nieuwe plannen aanzienlijk stijgen. Omdat verhuurders in 2023 zwaarder worden belast, staan ook de huren onder druk. Immers, om hetzelfde rendement te kunnen behalen, zullen met zwaardere lasten ook de inkomsten moeten stijgen.
Het kabinet gaat met het Belastingplan 2023 het inkomen uit vermogen zwaarder belasten dan inkomen uit arbeid. Begrijpelijk, vindt Vastgoed Belang, de vereniging voor particuliere verhuurders van woningen, winkels en ander vastgoed. Maar veel particuliere vastgoedbeleggers, en vooral beleggers in woningen, kunnen de verhuur hierdoor niet langer voortzetten, aldus de vereniging.
Vastgoed Belang heeft voor het ministerie van Financiën scenario’s opgesteld over de impact van de in het Belastingplan 2023 beschreven maatregelen op particuliere (woning)beleggers. De conclusie is dat maatregelen in het nieuwe plan ertoe leiden dat het netto resultaat na belasting is opgedroogd. Van de uiteindelijke opbrengst moeten exploitatiekosten af zoals onderhoud, verzekeringen en lokale belasting.
Door deze zware lasten zullen veel particuliere beleggers in de problemen komen. Niet alleen wordt het lastiger voor kleine beleggers om de woningen nog te kunnen verhuren, ook investeringen voor onderhoud of verduurzaming staan onder druk.
In heel Nederland verhuren naar schatting ca. 300.000 natuurlijke personen meer dan 500.000 woningen. De verzwaring van belastingen komt bovenop al eerder genomen maatregelen die deze groep treffen. Denk hierbij aan de regulering van middenhuren, de fors gestegen overdrachtsbelasting en lagere huren voor woningen met een slecht energielabel. Uiteindelijk zullen kleine woningbeleggers niet gaan kiezen voor verduurzaming, maar eerder voor verkoop van de panden.
Huurders zijn de dupe
Het aanpakken van de belegger raakt uiteraard ook direct de huurder. Zwaardere lasten voor de verhuurder zullen bij het eerste moment dat de contractbepalingen dit toelaten in een fors hogere huur worden verwerkt. De diverse en terechte kabinetsplannen om de starter op zowel de huur- als koopmarkt te helpen, lijkt met deze maatregel averechts te gaan werken.
MB Makelaars – vastgoednieuws – Breda – 22-11-2022
