WONINGPRESENTATIES MAKELAARS
MB Makelaars â nieuws â Breda, 14-09-2026
Het eerste contact dat een nieuwe eigenaar met zijn of haar nieuwe woning gaat hebben, is vaak de advertentie. Die moet perfect zijn, de kijker â aspirant koper moet eigenlijk al verliefd zijn op de woning voordat ze komen kijken. De bezichtiging moet een bevestiging zijn van het gevoel dat de advertentie al heeft opgeroepen.
Bij MB Makelaars besteden we dan ook al jaren enorm veel aandacht aan een kwalitatief goede presentatie. Sterker nog, als ik een nieuwe woning in de verkoop wil krijgen, wijs ik aspirant verkoper altijd op onze goede advertenties.
Nu moet de advertentie wel de werkelijkheid vertegenwoordigen. Niet enkel op basis van een correcte en ethische werkwijze, maar ook vooral voor een goede verkoop. Als een kijker binnenkomt met een te hoog verwachtingspatroon en de woning valt in werkelijkheid tegen, probeer de woning dan nog maar eens te verkopen. Andersom zou beter zijn, een laag verwachtingspatroon en een hele blije kijker als de woning wordt bezichtigd. Maar ja, probeer de kijker maar eens binnen te krijgen als er een mindere verwachting is gewektâŚ.
Bij een recente uitzending van Radar zijn de woningpresentaties van makelaars ter sprake gekomen. Hierbij ging het met name om het gebruik van AI en hoeverre dit is toegestaan en of kijkers moeten worden gewaarschuwd wanneer een makelaar AI of andere tools inzet om een woning zo fotogeniek mogelijk te maken. AI kan helpen om de mogelijkheden van een woning inzichtelijk te maken, maar mag nooit leiden tot een onjuiste of misleidende voorstelling van het aangeboden object.
Radar besteedde in de uitzending aandacht aan woningen die op fotoâs ruimer of anders leken dan tijdens een bezichtiging. Ook liet het programma voorbeelden zien waarbij niet of onvoldoende duidelijk was aangegeven welke beelden met AI waren gemaakt of bewerkt. Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van NVM Wonen, gaf in de uitzending een toelichting op de verantwoordelijkheid van makelaars.
Makelaar blijft verantwoordelijk
Een aantrekkelijke en technisch goede fotopresentatie is een belangrijk onderdeel van de verkoop van een woning. Het optimaliseren van bijvoorbeeld belichting, kleur, contrast en scherpte is gebruikelijk. Ook AI kan onder voorwaarden worden gebruikt, bijvoorbeeld om een lege woning virtueel in te richten of om te laten zien hoe een gedateerde woning na een verbouwing of herinrichting kan ogen.
De grens ligt bij een onrealistische voorstelling van zaken. Ruimtes mogen niet groter lijken dan ze werkelijk zijn en bouwkundige elementen, verhoudingen of zichtbare gebreken mogen niet zodanig worden aangepast dat een verkeerd beeld van de woning ontstaat.
Goutsmits-Gerssen benadrukte in Radar dat de makelaar verantwoordelijk blijft voor de uiteindelijke presentatie: âDe makelaar meet de woonruimte in – of laat deze inmeten – en blijft er uiteindelijk verantwoordelijk voor dat de beelden een juiste voorstelling van zaken geven.â
Het invoeren van de juiste afmetingen in een AI-toepassing kan helpen, maar vormt op zichzelf geen garantie dat het gegenereerde beeld klopt. Generatieve AI is geen meet- of tekensoftware en kan perspectieven, verhoudingen en de schaal van meubels veranderen. De makelaar moet daarom ieder gegenereerd of bewerkt beeld kritisch controleren voordat het wordt gepubliceerd. De opgegeven maatvoering, plattegrond en werkelijke situatie blijven leidend.
Meer informatie over de zorgvuldige informatievoorziening bij verkoop staat op de NVM-paginaâs over het verkoopproces en de mededelingsplicht van de verkoper.
Maak AI-bewerking zichtbaar in de foto
Wanneer de werkelijkheid in een foto inhoudelijk met AI of andere beeldbewerkingssoftware is gewijzigd, moet dat volgens het publicatiereglement van Funda duidelijk in de betreffende foto worden vermeld. Een algemene mededeling in de advertentietekst dat âenkele fotoâsâ AI-impressies zijn, is niet voldoende als daaruit niet blijkt om welke fotoâs het gaat.
Ook een zeer kleine of moeilijk leesbare vermelding past niet bij het uitgangspunt dat voor de woningzoeker onmiddellijk duidelijk moet zijn wat een werkelijk beeld en wat een impressie is. Een zichtbare aanduiding zoals âAI-impressieâ, âAI-gegenereerd beeldâ of âartist impressionâ verdient daarom de voorkeur.
Reguliere optimalisaties van belichting, contrast of scherpte hoeven volgens het Funda-reglement niet afzonderlijk te worden vermeld. Zodra de inhoud van het beeld verandertâbijvoorbeeld door een andere inrichting, keuken, indeling of verbouwing te tonenâmoet de bewerking wel duidelijk herkenbaar zijn.
Actuele regels voor publicatie op Funda
Voor bestaande woningen gelden op Funda onder meer de volgende uitgangspunten:
⢠De hoofdfoto moet een juiste weergave van het aangeboden object zijn. Een artist impression of ander AI-beeld is niet toegestaan als hoofdfoto. Voor nieuwbouwprojecten geldt een uitzondering.
⢠Aanvullende AI-beelden zijn toegestaan wanneer zij een realistische indruk geven van hoe het object er bijvoorbeeld na verbouwing of herinrichting uit kan zien.
⢠In iedere inhoudelijk bewerkte foto moet duidelijk worden vermeld dat het om een AI-gecreÍerd of gemanipuleerd beeld gaat.
⢠De bewerking mag geen misleidende voorstelling geven van de woning, de buitenruimte of de bouwkundige mogelijkheden.
⢠Afmetingen, verhoudingen, deuren, ramen, constructies en andere relevante kenmerken mogen niet onrealistisch worden voorgesteld.
⢠Zichtbare gebreken mogen niet door beeldbewerking worden verhuld.
Het Funda-reglement geldt voor alle makelaars die objecten op het platform publiceren. Funda is verantwoordelijk voor de controle en handhaving van zijn eigen publicatieregels. Bij geconstateerde overtredingen kan Funda de makelaar vragen de presentatie aan te passen en een advertentie zo nodig offline halen.
Nieuwbouw en verbouwingsmogelijkheden.
Bij nieuwbouw worden al lange tijd artist impressions gebruikt om te laten zien hoe een nog te bouwen woning of woonomgeving eruit kan komen te zien. Ook bij bestaande woningen kan een impressie nuttig zijn. Een mogelijke uitbouw, nieuwe keuken of andere inrichting kan woningzoekenden helpen door de actuele staat van een woning heen te kijken.
Waar kunnen consumenten terecht met klachten?
Consumenten die vermoeden dat een woningpresentatie onjuiste of misleidende AI-beelden bevat, kunnen dit het beste eerst schriftelijk melden bij de betrokken makelaar. Gaat het om mogelijk onjuiste objectinformatie, dan kan daarnaast via NVM een melding over een object worden gedaan. Leidt contact met de makelaar niet tot een oplossing en betreft de klacht het handelen van een NVM-makelaar, dan kan de consument terecht bij het onafhankelijke Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Op de pagina Klacht over een NVM-makelaar of taxateur staat welke stappen daarbij gelden. Een mogelijke overtreding van de publicatieregels op Funda kan ook rechtstreeks bij Funda worden gemeld via âMeld een foutâ onderaan de betreffende woningadvertentie.
MB Makelaars Breda – team
MB Makelaars â nieuws â Breda,14-09-2026
